دردسر جدید برای مستاجر ها | دردسر خودکار برای مستاجر ها

سیاست «تمدید خودکار» اجاره‌نامه‌های۱۴۰۰ در سال جاری، براساس آنچه تحت عنوان «کلیه قراردادها» و همچنین «لحاظ ۶ مورد استثنا» در متن آن آمده، حاوی پنج اشکال و ابهام برای طرفین بازار است. مهم‌ترین نقطه کور این تصمیم، «سرنوشت اختیار مستاجرها» بابت تعیین فرمول رهن و اجاره یا حتی پایان دادن به سکونت در آپارتمان سال اول اجاره است. از آنجا که «تغییر وزن رهن و اجاره ماهانه قرارداد۱۴۰۰» به‌عنوان موارد مجاز برای «عدم تمدید خودکار» قید نشده است، درخواست آن می‌تواند مسیر توافق را مبهم و پیچیده کند. نظر کارشناسان حقوقی بررسی شد.

تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۱ با رعایت سقف‌‌های اعلام شده از سوی دولت، فرجام دو اختیار طبیعی مستاجران را با ابهام همراه کرده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به دنبال اعلام جزئیات بسته سیاستی مصوب جلسه سران قوا برای حمایت از مستاجرها، مقرر شد افزایش سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ به میزان حداکثر ۲۵ درصد برای کلان‌شهرها و حداکثر ۲۰ درصد برای سایر شهرها به‌طور «خودکار» تمدید شود. آن‌‌گونه که دولت اعلام کرده، با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و نیز با توجه به فرارسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌‌بها و نیز استثنائات و مشوقات مربوطه در قالب دو ماده عنوان شده که قرار است همزمان با شروع فصل تابستان عملیاتی شود.

فاد منتشر شده به عنوان جزئیات بسته حمایت از مستاجرها توسط دولت منعکس‌‌کننده پنج نقطه ضعف برجسته در محتوای مذکور است که به نظر می‌‌رسد اصلاح فوری آن برای کاهش حجم پرونده‌های مربوط به اختلافات حقوقی شکل گرفته به دنبال وضع این ضوابط ضرورت دارد.

محتوای بسته مذکور حاوی دو ماده است که در ماده اول مقرر شده تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از ابلاغ رسمی این مصوبه به صورت خودکار به مدت یک‌سال و البته حداکثر با نرخ‌‌های مصوب در جلسه سران قوا نسبت به رقم قراردادهای موجود تمدید شود. سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادهای تمدیدی به‌طور خودکار در تهران و کلان‌شهرها ۲۵ درصد و در سایر نقاط شهری ۲۰ درصد است. در تبصره این ماده نیز تاکید شده توافق مالک و مستاجر با نرخ‌‌های کمتر از ارقام مذکور نیز بلامانع است.

صرف‌‌نظر از اینکه تعیین سقف برای رشد اجاره‌‌بها طرح شکست‌‌خورده دولت فعلی و قبلی طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ محسوب می‌شود و در سال‌های گذشته نیز مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تعیین سقف برای تغییرات اجاره‌‌بها نتوانست التهاب در این بخش از بازار مسکن را مهار کند، آنچه اکنون به عنوان بسته حمایت از مستاجرها توسط دولت رونمایی شده، عملا به مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره خواهد انجامید. بررسی «دنیای اقتصاد»‌‌ نشان می‌دهد شکل کنونی پیش‌‌بینی شده برای حمایت از مستاجرها دست کم از سه ناحیه برای موجران مشکل‌‌آفرین خواهد بود و از طرفی درباره دو اختیار همیشگی مستاجران ابهام دارد. به این ترتیب در مجموع پنج اشکال در محتوای بسته حمایتی دولت از اجاره‌‌نشین‌‌ها شناسایی شده که باید پیش از اجرا در بازار اجاره، اصلاحات لازم بر آن اعمال شود.

این اشکالات در ماده دوم بسته حمایتی مذکور وجود دارد. این ماده شامل موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌‌نامه‌ها است که وجود نواقصی در آن می‌تواند به مشکل‌‌تراشی در بازار اجاره بینجامد.

از مجموع سه مشکلی که بسته مذکور برای موجران ایجاد می‌کند، ملموس‌‌ترین مورد که فعالان بازار مسکن به آن اشاره می‌کنند، ناظر بر نخستین بند ماده دوم است. بر اساس این ماده، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» می‌تواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.

سه مانع فروش خانه‌های استیجاری

به اذعان فعالان بازار مسکن، بند مذکور در وهله اول با توجه به ایجاد سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک اشکال دارد. از یک‌‌سو به‌طور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل می‌شوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شوند و بسیاری از خریداران ترجیح می‌دهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجاره‌‌بها را نداشته باشند. افزون بر این، گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولی‌‌هایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداری‌شده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبه‌رو خواهند شد. همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد. مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد می‌کند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد.

در واقع بسیاری از خانه‌های اجاری در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود در بازار مسکن، معمولا ارزش خانه‌های بازسازی‌شده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا می‌کند. به عنوان مثال در صورتی که برای بازسازی یک واحد آپارتمان ۲۰۰ میلیون تومان هزینه شود، مالک می‌تواند واحد مذکور را به قیمت ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان بیشتر از قیمت قبل از بازسازی برای فروش عرضه کند. البته فرمول خطی و مشخصی در این رابطه وجود ندارد اما با توجه به مطلوبیتی که بازسازی قبلی برای متقاضیان خرید دارد، بسیاری از فروشنده‌های واحدهای مسکونی قدیمی تمایل دارند پیش از فروش، نسبت به بازسازی اقدام کرده و منفعت بیشتری از معامله نصیبشان شود. اما بند مذکور از ماده دوم بسته حمایت از